* 목 차
1. 전세사기란?
2. 전사사기타깃은 사회초년생?
3. 보증보험 가입 안 하면 임대사업 안돼.
4. 임대차 계약서에 공인중개사 정보 필수
● 최근 3년간 악성 임대인에게 전세금 떼인 피해자 중 78%는 20~30대라고 합니다.
● 집주인이 임대 보증보험에 가입 안 하면 임대주택으로 등록할 수 없습니다.
● 내년부터 전월세 계약신고 때 공인중개사 정보 기재가 의무화가 됩니다.
1. 전세사기란?
전세 보증금이 주택의 실제가치를 초과한 상태로 만약 주택이 경매로넘어가게 되면 세입자는 전세 보증금을 떼입니다. 껍데기만 있고 내용물이 비어 있는 속 빈 깡통과 같다고 해서 깡통주택이라고 하며 전형적인 전세사기의 수법입니다.
경매에 넘어간 경우 우선권을 따져야 하는데 일간 물권과 물권 물권과 채권 채권과 채권 간 순위를 따져야 합니다. 물권간 순위는 시간 순서대로 우선권을 가지며 물권과 채권은 물권이 무조건 우선권을 갖습니다. 채권은 비율대로 나누게 됩니다. 보증금은 채권으로 돌려받기가 매우 어렵고 그나마 대항력을 갖추면 보증금도 물권으로 취급받기 때문에 그나마 낫지만 그래도 순위가 낮으면 돌려받기가 어렵습니다.
2010년대 말부터 집값 하락으로 인해 갭투자 실패로 집주인이 파산하게 되어 집이 깡통주택으로전락하는 피해사례 외에 의도적으로 세입자의 전세금을 떼어먹으려는 전세사기에 연루된 깡통주택들이 늘어나 주의가 필요합니다. 대표적인 것이 세 모녀 전세사기 사건과 2022년 빌라왕사태를 들 수가 있습니다.
2. 전세사기 타깃은 사회초년생?
최근 12월 발생한 빌라왕 사태 이후 여전히 전세사기 피해가 끊이질 않고 있습니다. 최근 3년간 악성임대인으로부터 전세금을 떼인 임차인 10명중 8명이 20~30대 사회초년생으로 나타났습니다. 지난 2일 국회 국토교통위원회 소속 국민의 힘 김학용의원이 주택도시보증공사로부터 받은 자료에 따르면 2020~2013년 7월 말까지 전세반환보증 집중관리 다주택 채무자로 인한 피해가 8627명으로 집계되었습니다.
주택도시보증공사의 집중관리 대상은 공사가 임대인에게 전세금을 세번이상 대신 갚아 준 집주인 가운데 연락이 두절돼 상환의지가 없거나 최근 1년간 보증 채무를 한 푼도 갚지 않은 자를 말합니다.
이런 악성 임대인에게 피해를 본 임차인 연령을 보면 20~30대가 77.9%를 차지하고 있습니다. 30대가 4777명으로 가장 많았고 20대가 1948명을 차지하며 뒤를 이었습니다. 사고 금액도 30대가 9789억 원 20대는 3731억 원으로 많았습니다. 전체 총액은 1조 7517억 원으로 한 명당 평균 2억 원씩 피해를 본 꼴이라고 합니다.
3. 보증보험 가입 안하면 임대사업 안돼.
정부는 전세사기를 막고 임대등록시장을 조성하기 위한 규제에 나섰습니다. 그중 하나로 지난 2일부터 임대보증금 반환 보증보험에 가입하지 않은 집주인에게는 민간임대주택 등록과 세제 혜택을 제한하는 민간임대주택에 관한 특별법이 시행되었습니다. 임차인이 거주 중인 주택의 경우 임대사업자가 보증보험에 가입한 경우에만 임대주택 등록을 허용한다는 겁니다. 국토부는 주택이 공실이라면 민간임대주택 등록 후 보증보험에 가입하도록 하되 미가입 때는 임차인에게 통보해 계약을 해지하고 위약금을 받을 수 있도록 했습니다.
또 보증보험에 가입되지 않은 사실이 확인되면 등록이 말소가 되고 2년간 임대주택 추가 등록 병경이 제한이 됩니다. 등록 임대사업자는 임대 보증보험에 의무적으로가입해야 합니다. 가입하지 않는다면 보증금의 최대 10%를 과태료로 내야 합니다. 정부는 앞서 임대사업자의 보증보험 가입 요건을 강화한다고 발표했습니다.
4. 임대차 계약서에 공인중개사 정보 필수
최근 전세사기 중에서 공인중개사 다수가 사기에 가담하거나 방조한 경우가 많았습니다. 국토교통부가 지난 5월 22일 부터 7월 31일까지 전국 공인중개사 4090명을 대상으로 전세사기 의심공인중개사 특별점검 조사를 벌인 결과 전체 조사 대상자의 19%가 위법을 저질렀다고 합니다. 이에 국토부는 공인중개사의 택임을 강화하기 위해 지난 3일 부동산 거래신고법 시행규칙 개정을 추진한다고 밝혔습니다.
전월세 계약을 신고할때 임대인, 임차인뿐 아니라 중개한 공인중개사의 인적정보도 의무적으로 써넣도록 기재 항목을 신설한다고 합니다. 신고해야 하는 정보는 공인중개사의 이름과 연락처는 물론 부동산 소재지와 명칭 등록번호, 전화번호 등입니다. 그동안 전세사기가 발생했을 때피해를 최초로 조사하는 지방자치단체가 공인중개사에 대한 정보를 얻지 못해 조사와 수사가 빈번히 지연됐다고 합니다.
국토부는 내년1월1일을 목표로 새로운 주택임대차 계약 신고서 도입을 추진하고 있습니다. 개정된 시행규칙은 시행 이후 최초로 체결되거나 갱신, 변경, 해지되는 임대차계약에 적용이 됩니다. 만약 공인중개사가 거짓 정보를 신고한다면 100만 원의 과태료가 부과됩니다.
공인중가사가 마음먹고 임대인과 함께 사기를 친다면 임차인은 그대로 당할 수밖에 없는데 이번대책들로 사회에 첫발을 디디는 사회초년생들을 울리는 전세사기가 사라졌으면 하는 바람입니다.
전세사기 피해예방 사례 및 대처방안 안내
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